买一套房，持有五年，卖多少钱才不会亏？

买一套房 持有五年 卖多少钱你才不会亏？

周末参加读书会认识了几个新朋友

上午参加完活动下午约着一起喝茶聊天

一个朋友听说最近楼市不太好 但是他在2017年200万的总价买的房子没有亏

因为他发现最近他同户型有人230万售出了

五年后230万卖出去真的赚了吗？？？

我们今天就好好研究一下这个问题

一套房子在我们手上持有五年 成本有多少呢

这个问题我们分四个维度去回答：

①全款买新房

②全款买二手房

③贷款买新房

④贷款买二手房

小许做了个表格

假设房子100平总价200万，物业费3元每平

五年持有成本=理财收益+利息成本+物业管理费+维修基金+中介费

物业费方面新房比二手房少是因为新房交房期一般为两年，实际交物业费只有三年

其实这个算法不太严谨，因为还可以考虑的因素还有很多

贷款买房贷款手续费用没算

买产证未满两年二手房的增值税没算

贷款买房五年等额本息其中有十万余元本金没算进理财

装修、出租情况没算

各位可根据自身情况做加减

根据这个表可以得出

200万全款买新房五年持有成本实际约为246.81万

200万全款买二手房五年持有成本实际约为253.8万

200万贷款买新房五年持有成本实际为255.46万

200万贷款买二手房五年持有成本实际为260.65万

所以：买房5年后，房屋单价涨了25%左右，刚好保本。

成本中的最大头来自于贷款利息以及理财收益

贷款部分

140万30年的贷款还了五年共计还款48万多元，其中38万多元是利息，本金才还了10万，属实让人头痛

如果利率能降到4.6，按照25年算

相比之下 利率大幅下调 年限小幅下调

月供每月少还200，五年少还8万利息！多还6万多本金！

总利息少了约55万！

这不是不可能的事情 目前已成功为十多位朋友成功降低利率， 有兴趣的朋友欢迎交流探讨！

为什么理财收益也要算进成本呢

因为这属于机会成本

机会成本指的是首付款不买房，错失的银行理财收益，

当前银行利率按五年定期大额存单4.2%计算

小许这里有的优质项目投资回报可达年化7%

有兴趣的朋友也可以交流探讨

最后附上购房建议：

A. 选择等额本息的购房人，优势是前期还款压力小，但三成首付利息多，所以等额本息卖房时一定要精打细算，不要让对方一平米几百几百的砍价，否则你的精打细算将全部落空。

B. 选购新房要注意是否倒挂或周边板块利好是否几年内有所兑现，此外要关注本版块内是否有足量土地供应，有土地合理地出让才能更好助推板块房价上涨。针对年涨幅能保证5%以上的板块，优先选择首付比例小的楼盘。

C. 买房不能光看概念，优先选择高端产业近的楼盘，此外才是商业和医疗，因为一切概念都需要产业进行支撑，有了相关的产业人口，商场和医院才能够真正起来。

D. 你今天买的房子五年后是否还有人愿意买，要仔细研究未来接盘人的人物画像，重视“流通性”，未来该板块的买房人喜欢什么样的户型、面积都应了然于心。

（完）

作者公众号：小许咨询（HRxupeng888 ）

注：本文不做任何产品推荐，只为传递更多价值信息，仅作参考。

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